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REITとは?




目次

 1 概要
 2 日本
 2.1 法的側面
 2.2 J-REIT(不動産投資信託)銘柄一覧
 3 米国
 4 脚注
 5 関連事項
 6 外部リンク
概要

不動産への投資を行い、REITを発行するビークル[1](投資組織)としては、信託が用いられる場合(いわゆる契約型)と法人が用いられる場合(いわゆる会社型)がある。
いずれにせよ、そのようなビークルは、REITとして用いられることを担保するための一定の要件を充足することで、各国の税法上の特別措置として二重課税が排除される仕組みとなっているのが通常である。二重課税を回避する方式としてはペイ・スルー課税方式のほか、発生する所得をそのまま構成員に渡すことで導管をそもそも課税対象とせず構成員課税のみを行うパス・スルー課税方式がある。
REITは、米国のように当該ビークル自体が投資判断を行うものもあれば、日本(J-REIT)のように当該ビークル(投資法人)自身は投資判断を行わずに外部に委託するものもある。
REITの多くは、株式と同じように証券取引所上場され、証券会社を通じて売買が可能である。
REITの収益源はその大半が投資先不動産の賃料により、不動産賃料収入は一般的に安定しておりリスクが小さいとみなされている。
そのため投資家のポートフォリオのリスク分散に貢献する新たな投資先[2]として認識されつつある。
REITについては、以下のような指標が用いられる。
利回り
REITの分配金の投資口価格に対する割合。
REITの割安度、割高度を計る目安としても利用されている。
NAV倍率
REITが保有する物件等の資産から負債を差し引いたものをNAV[3](純資産価額)という。
REITの投資口価格を1口当たりのNAVで割ったものを「NAV倍率」といい、REITの資産価値に対する投資口価格の割安度、割高度を計る目安として利用されている。
事業会社における「株価純資産倍率」(PBR)とほぼ同様の意味を持つ。
日本

J-REITは2001年に2銘柄で始まった。
時価総額の規模で米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっているが、対GDP比ではシンガポール香港等よりも低い水準にある。
投資物件については、当初オフィスビルが主体であったが次第に商業施設・店舗や住宅等へと多様化している。
J-REITへの投資は、現物不動産への投資と比較すると、一般に、少額からの投資が可能であり、流動性も高く、管理の負担も小さい。
実際の投資物件の選定や投資判断は、J-REIT投資法人から委託された運用会社が行なっている。
投資法人は借入れによる調達が可能であり、借入金を併せて出資総額以上の金額を投じて資産を購入し運用している。
投資法人は、投資家への分配金の原資としてインカムゲイン(賃料)だけでなく、キャピタルゲイン(売却益)も充てることができる。
なお、個人が受けた収益の分配金は税法上、配当所得であり、投資口を譲渡したことによる所得は上場株式等の譲渡所得である。
現在課題点として挙げられているのは、運営・設立母体が不動産事業をも併せて手掛けているケースが多いため、物件取得価格が妥当でなかったり(高すぎたり)、優良物件が母体企業によって囲い込まれ、REITには優良ではない物件が組み込まれる傾向が強いという、一種の利益相反が生じる恐れがあることである。
実際、既に行政処分が下されたケースもある。
主要なJ-REITは下記の通り母体企業からの物件取得が中心となっており、資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務と考えられている。
また、REIT導入の目的を果たせていないなどの問題点も挙げられている(好況時ほど高値づかみをし不動産バブルを加速させ、不況時ほど物件取得を行わず底支えに貢献しない等)。
2008年10月には、「ニューシティ・レジデンス投資法人」がJ-REIT初の破綻となった。
以降、日本レジデンシャル投資法人とアドバンス・レジデンス投資法人の合併、東京グロースリート投資法人とエルシーピー投資法人の合併など、合併再編が活発化している。
なお、日本においてはJ-REITと同じ投信法に基く、非上場のREIT(非上場私募REIT)も存在する。
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